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中信四大地王之痛零利润被限价难入市

发布时间:2021-06-17 11:13:26 阅读: 来源:乔木厂家
中信四大地王之痛零利润被限价难入市

中信四大地王之痛:零利润被限价难入市

| 发布者:jiadoudou | 来自时代周报

在村里1块菜地“中信地产上述地王在上演着各自的‘故事’,在楼市调控不断加码的市场情况下,该如何熬过寒冬呢?中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报分析:“地王项目遭遇调控压力...

中信地产上述地王在上演着各自的 故事 ,在楼市调控不断加码的市场情况下,该如何熬过寒冬呢?中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报分析: 地王项目遭遇调控压力,项目预期盈利能力没有达到既定水平,导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下,以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。

市场狂热时,砸下重金抢得地王,只有一时的风光和短暂的快感。

而在市场骤然转冷时,将不得不吞下自酿的苦酒。具备央企背景的中信房地产股份有限公司(以下简称 中信地产 ),正在经历这样的地王之痛。

2007年9月,中信地产霸气出手,以7700元/平方米的楼面价、46.5亿元的总价拍下珠海南屏一块土地,溢价达156%,摘得当时 华南地王 ;同年10月,中信地产联合世纪城地产,经过上百轮鏖战,以11.5亿元取得东莞西平一地块,并以6077元/平方米刷新西平土地成交纪录;2009年11月,中信集团斥资36亿元拍得天津天嘉湖北侧地块,地块面积为248万平方米,成为当年天津地块面积和总地价的双料 地王 ;2010年3月,中信地产经过64轮竞价,最终以52.4亿元的总价竞得京南大兴一地块,刷新北京总价地王纪录。

时光荏苒,上述项目依次进入销售期,却遭遇到各自的尴尬。珠海地王项目因远高于珠海市政府房价上限,成交停滞;东莞地王在等待4年之后,终于进入市场;天津天嘉湖地王,因天津楼市供大于求,而处于观望状态并拖延入市;以最快时间入市的大兴地王,也因成本过高而利润微乎其微。

市场行情每况愈下,回暖曙光更是遥遥无期。中信地产该如何消化手中的地王项目?时代周报就此问题咨询中信地产品牌营销部人士,截至发稿时,并未得到任何回复。

珠海中信红树湾命途难料

2007年9月28日,中信地产在珠海那霸气的一 举 ,着实让珠海楼市沸腾了。当时,万科集团与西安格力地产股份有限公司(以下简称 格力地产 )联合体以7500元/平方米的报价输给了中信。事过4年后,格力地产一位高层向时代周报谈及此次拍地时,依然大为感叹央企的财力雄厚。

当时,7700元/平方米的楼面价在珠海是一个不可想象的数字,即使是今天,该地块依然是珠海楼市的单价地王。之前,珠海最高的楼面价纪录,便是和中信地块紧紧相邻的珠国土地块,为3510元/平方米,中信地产曾参与此地拍卖,最终铩羽而归,而由珠海华发实业股份有限公司拍得。据悉,中信地产拿下该地时,周边楼盘的销售人员连夜开了庆对装备来讲功宴,他们有了涨价的理由。

反观当时珠海楼价,与中信地王相邻的华发世纪城售价也不过1万元/平方米,主城区的楼盘大都在元/平方米,甚至有楼盘售价低于该地的地价。

中信拿地之后,业内人士一直在等,看该项目什么时候入市?打造怎么样的产品?以什么价格出售? 珠海当地一位业内人士如是向时代周报表示。

殊不知,这一等就等了3年。2009年,在港珠澳大桥动工、横琴新区开发等利好刺激下,珠海楼市迅速回暖,多数楼盘由年初的元/平方米,升至年末的1万元/平方米出头。2010年上半年,珠海楼市多个楼盘再度蹿升至1.5万元/平方米以上,可谓 升 势逼人。见此火爆行情,中信地王项目在2010年下半年入市,并定案名为中信红树湾。

入市以来,中信红树湾的价格一直在2万元/平方米以上。 虽远高于市场均价,但由于具备较好的观赏澳门夜景的角度、产品颇具创新以及在使用率上 大做手脚 ,中信红树湾一直卖得非常好。 据珠海世联地产(11.16,0.06,0.54%)人士称,自2010年9月底入市,中信红树湾劲销16亿元;2011年前7个月,销售金额突破18亿元,上半年单盘成交量占珠海市场份额约16%。

当中信地产以为3年的苦等之后终于迎来好日子,11月1日,一纸突如其来的限购、限价令让中信红树湾很 受伤 。珠海市政府规定:在珠海没有一年纳税证明的异地客户不得购房;主城区新取得预售的楼盘售价不得高于11285元/平方米。

双限令 下达之后,珠海多位业内人士向时代周报表示,受影响最大的就是中信红树湾。 中信红树湾不少客户来自异地。 其他卖1.5万 1.6万元/平方米的楼盘,改为毛坯后1.1万元/平方米也能卖,但中信红树湾即便以毛坯出售价格也接近2万元/平方米。 蹊跷的是,就在限购令执行前夕,中信红树湾有766套房源取得预售,其中住宅为754套。

为了应对限价政策,中信红树湾采取了不降价、暂时不备案的销售策略。

在珠海市住房和城乡规划建设信息查询到,截至2011年12月26日,中信红树湾该批房源售出套数仅为11套,但中信地产相关人士拒绝向时代周报透露签价格。

12月31日 双限令 到期后,若珠海继续执行 双限令 ,中信红树湾的命运又会如何?

大兴地王利润微薄

祸不单行,不仅中信红树湾前景难料,中信地产在北京大兴制造的另一地王,也陷入利润微薄或略微亏损的 尴尬境地 。

2010年3月15日,北京两会过后的第一天,三大地王横空出世,其中大兴区亦庄住宅及商业项目(XB)地块打上 中信制造 的烙印。当天,中信地产历经64轮举牌,以52.4亿元摘得该地块,是25.75亿元起始价的两倍,夺得北京 总价 地王称号;同年12月,中信地产又底价摘得大兴区亦庄新城(X)地块。然而,这两地块总建筑面积不过51万平方米,中信地产却宣称要打造一个有170万平方米体量的中信新城。

中信地产拿地之时,市场人士就指出,如此大的量,对项目的资金和销售等方面有多重考验。而经计算,这两宗土地楼面价分别为13395元/平方米、18000元/平方米。而据北京中原数据统计,大兴区2009年、2010年、2011年的平均地价为7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地价远远高于区域平均值,这着实考验着中信新城的定价水平。

而实际上,中信地产在拿地一年后,选择低价入市。据北京市住房和城乡建设委员会站显示,2011年6月30日,中信新城(上的名称为中信悦海苑)716套房源取得预售证,目前已经售出508套,成交均价为23054元/平方米。8月27日,中信新城318套房源取得预售,目前仅出售90套,成交均价为23760元/平方米。

这样的价格,使得该项目土地成本占售价比颇高。据北京中原的统计数据显示:2009年、2010年北京诞生的,目前进入销售的16个地王项目,平均土地成本占售价比为39.2%,唯独中信新城土地成本占售价比达55.2%。世联地产首席分析师王海斌向时代周报表示: 一般情况下,地价占房价的30%,房价最低也得是地价的两倍。 按王海斌的算法,中信新城的售价最少为2.6万元/平方米,这远远超过中信新城实际售价。以此来看,中信新城或将陷入零利润或略微亏损的尴尬局面。

此外,大兴区域强劲的市场供货量,也让中信新城的去库存化压力明显。北京中原分析师张大伟向时代周报透露,进入2011年,大兴凭借近30个楼盘在售、超过200万平方米的庞大住宅供应量,当之无愧地成为如今京城楼市的 主战场 。众多劲敌在同一战场拼杀,中信新城该如何突出重围?

天津、东莞地王拖延入市

更让中信地产尴尬的是,中信地产于2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。

2009年11月2日,中信地产以底价36亿元拿下了天津津南区八里台镇天嘉湖一块纯住宅地块,该地块面积为248万平方米,创下天津2009年土地市场成交地块总面积和总价的新高。

据中信地产的规划,该项目规划建筑面积251万平方米,容积率1.01,将打造成为集居住、休闲、旅游、商务、教育、文化为一体的大型居住区。目前已确定案名为中信公园城,主要产品分为别墅、洋房和高层。

据悉,近几年天津市产生的地王项目,如星耀五洲、金地紫乐府、融创王府一号已经悉数入市,唯独中信公园城缺席。天津一位开发商向时代周报表示,天津目前有11个卫星城在建,除了外环线上的几个卫星城之外,其他的都面临强大的供大于求压力,尤其是中信公园城所处的天嘉湖板块,云集了星耀五洲、海尔地产以及 价格杀手 碧桂园等多个大体量楼还有这家跨国公司独特的创新研发体系盘, 天嘉湖板块在市场火爆之时,吸引了不少投资客,但市场冷清之时,库存压力就凸显出来了。 事实上,在2011年8月,合富辉煌统计的天津市场供需比为1:0.5,在供应量更大的天嘉湖板块,这一比例失调程度或更加严重。

王海斌表示: 开发商从拿地到发售,一般是个月,而万科、恒大都在8个月左右。 时代周报了解到,中信公园城将于明年上半年入市,以此来看,其拖延入市有1年之久。然而,拖延入市最严重的,还属中信地产在东莞的地王项目。

2007年10月25日,经过上百轮激战,联名竞投的中信地产与世纪城地产以11.5亿元成为东莞南城西平一地块的 主人 ,以楼面价6077元/平方米刷新了东莞城区土地拍卖的最高纪录。2011年上半年,该项目对外发售,案名为中信凯旋公馆。首期推出售价2万元/平方米的联排别墅。而11月初亮相的高层洋房,还处于诚意登记阶段。时代周报了解到,今年以来,西平片区供应量大增,年内有光大景湖十期、天利中央花园、中熙香城名门、国际公馆?贝丽湖等众多洋房楼盘扎堆入市。在周边地区高层均价在元/平方米的市场行情下,中信凯旋公馆的销售压力可想而知。

中信地产上述地王在上演着各自的 故事 ,在楼市调控不断加码的市场情况下,该如何熬过寒冬呢?中投顾问房地产行业研究员韩长吉向时代周报分析: 地王项目遭遇调控压力,项目预期盈利能力没有达到既定水平,导致利润率下降。在只能保证较低收益率的情况下,以快速开发加快资金回流速度是挽救房企成本损失的直接方式。

事实上,中信地产在售项目中,地王项目的占比偏高,使得其2011年的业绩也不尽理想。据中房信?克而瑞的数据,2011年前三季度,中信地产销售额为196亿元,按此速度,2011年全年的销售额或将为260亿元,而这将低于2010年的280亿元。

中信地产虽未向外公布2011年的销售目标,但业绩低于去年,也是非常严重的。王海斌表示: 针对国企,包括央企,旺市的时候要提高利润率;而淡市的时候,主要任务就是完成销售业绩。

手握多个地王项目,中信地产想要多卖楼,恐怕还是要等到市场回暖之时。 王海斌估计得等到2012年、2013年之后了。换言之,在楼市继续寒冷的日子里,中信地产旗下那些陷入困境的地王项目,着实还要 受冻 一阵子。

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